第153章 推演
第153章 推演 (第2/3页)
后世地产大佬的风范，口沫横飞。
张晨笑了笑，“听君一席话，胜读十年书。不过彬哥，我有一点疑问。的确，你现在已经按照你说的模式做成了一个项目。但这种模式的风险性不知道你有没有考虑？”
这次轮到孙洪彬不以为然了，“做事情哪有没风险的，只要能控制住风险就没什么。”
张晨点头道：“没错，如果风险能控制住当然没问题。彬哥，咱们来做个推演，你看怎么样？”
孙洪彬奇道：“推演？”
张晨微笑道：“对，推演一下按照你的这种模式来运营，最后结果如何。”
孙洪彬大感兴趣，“好啊，你说怎么推演？”
张晨沉思道：“这种运营模式，在初期能够非常快的扩张，大概六到八年，就能成为一家地区性霸主公司，在这之前，只要国家政策没有大的变化，风险都不大。那么，我们的推演开始事件就从六年后，您的这家顺池地产已经成为滨城霸主，准备进军全国开始。您看怎么样？”
孙洪彬兴致盎然，“哈哈，没想到兄弟你对我还挺有信心。没问题。”
张晨道：“顺池开始扩张的时候，您准备怎么做？”
孙洪彬智珠在握的道：“当然是全线拿地，瞅准一个地区市场，快速在这个市场待开发的地段拿地，然后借助贷款和融资，进行开发，快速进入销售回款阶段，这个阶段我有信心能做到10个月以内。实际上，我之前开发的项目，周转速度是7个月。”
张晨笑笑，“好，就按您说的，那你准备拿多少地？比如这时候你手中有20个亿的现金，其中融资部分是15个亿，而融资成本大概是13%。你准备怎么拿地？”
孙洪彬沉吟了一下，“我会拿出15个亿以上的资金铺开拿地，只要我的周转率足够快，10个月以内完成一个项目周期，我的融资成本就会从13%降低到10%。”
张晨点头，“好，这时问题来了，如果这个时候，国家突然改变了政策，因为房价上涨过快，打压地产，不给你贷款，同时，老百姓因为大家都在唱衰地产，持币待购，你的房子突然间卖不出去，你怎么办？”
孙洪彬一愣，“这种可能性很小，但既然是推演，到时候我会寻求上市。我相信老百姓的购房需求始终是有的，政府压制不住，最多一年，就又会买房。通过上市，只要让我撑过这一年，相信房价
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