第四百四十章 食髓知味
第四百四十章 食髓知味 (第3/3页)
育场看特洛伊人的比赛。”
“那是因为我们的比赛都在下午举办，纪念体育场旁边也没什么其他人流量大的景点，三点去看比赛，六点坐地铁回拉西恩内加取车，当然没问题了。”韩易认真地跟乔丹讨论着会展线和红线二者之间的区别，“但你想想，有哪些家长，会周末带孩子坐地铁去好莱坞看电影或者购物？如果你是女孩子，你会晚上自己坐地铁去日落大道的夜店，然后再坐地铁回来吗？”
“不会。”乔丹笑着摇摇头，“因为洛杉矶地铁十二点之前就关门了。”
“所以说，我不知道他们做TOD是为了什么，就连游客都知道，来洛杉矶不能搭乘公共交通工具出行，很不方便，也很危险。而且，住得起W酒店的人，也不会捏着鼻子去满是尿味的地铁站冒险。”
“这些论点都很有说服力，但无法改变这个 TOD项目在二十一世纪初期就已做好规划，并在2010年完成施工，对外开放的事实。”
“我并不是想改变任何事实，我只是想说明它是多么愚蠢。”韩易耸耸肩，打趣道，“向你展示我已经成为了一名不断抱怨公共交通系统的，优秀的洛杉矶居民。”
“您已经是最优秀的洛杉矶居民了……我想没几个人对这座城市的税收贡献比您更大。”
顺着韩易的话头回应了一句玩笑，乔丹迅速切回正题。
“Hollywood/Vine的TOD，是洛杉矶市政府、洛杉矶社区重建局，和洛杉矶地铁公司联合推进的重点城市更新项目，也是所有洛杉矶地铁的TOD项目里，最重要的那一个。因为，其他可以修建TOD的站点，都没有Hollywood/Vine的地理优势。比如红线和紫线交汇的Wilshire/Vermont，地处韩国城，只建设了一个拥有449间公寓，和35000平方英尺零售商业的社区综合体。”
“就是The Vermont对面那个？”韩易对那个所谓的“TOD”很熟悉，地铁站和公寓楼坐落在徐忆如居住的The Vermont对面，有一家大通银行，和几个小的零售商铺。
白天看着平平无奇，但兹要一入夜，便直接被流浪汉占领，以地铁站为根据地，周围一两个街区都是群魔乱舞。
“没错，就在那里。”乔丹给出肯定的答复，“洛杉矶太大、太分散，没有什么区域性的商业中心可言，所以大部分规划的TOD，都像Wilshire/Vermont那样，非常简陋，跟东京那种TOD完全不可同日而语。同属红紫线的Wilshire/Wiltern和西湖/麦克阿瑟公园，以及金线的德尔马站，皆是如此。”
“因此，洛杉矶市和地铁公司对于Hollywood/Vine这个站点寄予了厚望，一定要打造成可以代表洛杉矶新世纪城市风貌的地标。在公开招标的时候，六个地块拥有者明确要求，这个TOD，不光要有现代化的公寓，和便利的零售业态，还必须要包含一个优质的购物中心，以及一座五星级酒店。”
“等一下。”韩易皱皱眉头，“六个地块拥有者？”
“您看一下第三页的‘原始权属’。”乔丹提醒韩易，“这一整个地块，是由六家不同的机构分别持有的。棕色的区域属于1923年就在那里的塔夫脱大楼，最小的黄色区域属于一家名叫Kitro的圣莫妮卡公司，紫色区域属于先令信托，粉红色属于克拉克信托，暗蓝色属于HJT，而这一大片青色，则是洛杉矶地铁公司拥有的土地。”
“现在这个地块还是由这六家拥有吗？”韩易揉揉发胀的眉头，“如果权属划分还是这么复杂，我们就直接跳过吧。”
“现在不是了，作为这个地块最大的地主，洛杉矶地铁公司协调了其他五个……不，应该说是四个业主，整体将它出让给了中标的公司。除了塔夫脱大楼之外，那是历史性建筑，不可能动，开发商也没有接盘的兴趣。”
“明白。”韩易思忖片刻，微微颔首，“按照你的说法，应该是在洛杉矶本地更有影响力的Legacy Partners先拿到了这个地块，他们的主要目标是在这里运营公寓楼和零售业态，但却不得不面临必须要修建五星级酒店的强制性规定。缺乏经验的他们，为了满足标书的要求，拉了Gatehouse资本集团入局……如果我没有猜错的话，Gatehouse的主要投资方向，应该就是五星级酒店物业吧？”
“你刚刚缩短了我们的会议时间……我不知道，至少15分钟吧。”乔丹装模作样地看了一眼腕表，夸赞道，“虽然我已经说了一百遍了，但我还会继续说……能和你这样的聪明人谈生意，真是一件令人愉悦的事情，易。”
“没错，整个TOD的总投资额六亿美元，必须包括305间五星级酒店客房、143套单身公寓、375套家庭式公寓、底层零售空间和购物广场，总面积超过200万平方英尺。Legacy Partners拿不出这么一大笔钱，也没有五星级酒店的运营管理经验，所以他们拉来了达拉斯的Gatehouse资本集团，这家资本集团，一直在跟喜达屋合作。达拉斯的W、圣地亚哥的W、硅谷的W，还有北美地区的很多雅乐轩，都是Gatehouse持有的物业。”
“然后他们联合出资，共同开发，Legacy Partners负责公寓部分，Gatehouse负责酒店部分。”
“洛杉矶规划专员，兼罗斯肯-范-克利夫建筑师事务所的创始人比尔-罗斯肯负责具体设计工作。”乔丹补充道。
“这可真是一个公私合营的典范啊。”
韩易轻描淡写地戏谑了一句。在自己的祖国，这些权钱交易是绝对不能摆在台面上的禁忌，但在美国，却是可以堂而皇之拿出来展示的公开信息。
一个政府聘请的规划专员，用自己的建筑师事务所，在自己规划的地块上接设计单子？
好一个公私合营。
“所有权划分呢？”
“地块和上盖的物业由Legacy Partners与Gatehouse共同持有，公寓和酒店都是如此。Legacy Partners出资多一些，占比也多一些。”
“是一门赚钱的生意吧？”
“很赚钱，刚开业的几年里，W酒店的305个房间几乎天天爆满，比大好莱坞地区平均73.6%的酒店入住率高出一大截。1600 Vine公寓的空置率也常年保持在3%以下，空出来一间就租出去一间，很稳定的现金牛。”
“那他们为什么还要卖掉W呢？”
“其实从一开始，Legacy Partners就想出售他们在W酒店的份额了。Legacy Partners本来就是一家非常保守的公司，从1968年开始就做多家庭社区公寓这一门生意，绝不碰别的业态。再加上酒店的运营成本比多家庭式社区公寓高得多，中长期预期收入也不如高档公寓稳定，所以，Legacy Prtners一直想要把这个资产变现，拿钱走人，只保留1600 Vine这边的份额。只不过，洛杉矶市政府要求中标公司必须自持物业至少五年的时间，所以直到2015年，Legacy Partners才开始在交易市场上寻找买家，只不过直到现在为止，还没有合适的资方出现。”
“听你的意思，想卖W酒店的，只是Legacy Partners这一家？”韩易搓揉眉心的动作，从几分钟前开始，就一直没停过，“Gatehouse还想继续持有他们的份额？”
“是的，这也是劝退了很多资方的一个主要原因。”
乔丹-布罗姆利抿了抿嘴唇，思考着最适宜的措辞。
“Gatehouse资本集团也同意跟Legacy Partners一起，整体出让W酒店的所有权，但他们的要求是……”
“收购方必须跟他们一起成立一家新的房地产投资信托。”